房屋租赁关系中，次承租人的优先购买权及“同等条件”认定争议
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文｜郝成娟 北京兰台（南京）律师事务所
本文由作者向新则独家供稿
01
在房屋转租的情形下，谁才是房屋的优先购买权的行使主体？
《民法典》第726条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”房屋承租人的优先购买权，是法律明确对房屋所有权人处分权的一种限制，打破了民法上平等原则，是对房屋租赁关系中，处于相对弱势地位的承租人的一种特别保护，也体现了对租赁关系中，承租人因实际使用租赁房屋而形成的稳定的生产生活秩序的维护。
据此，在房屋租赁关系中，法律赋予承租人同等条件的优先购买权，如果房屋不存在转租，这个问题比较清晰。有疑问是在房屋转租的情形下，谁才是房屋的优先购买权的行使主体？“同等条件”如何确定？
目前法律对房屋转租情形下，房屋优先购买权的行使主体无明确规定。同样，也未明确规定，在房屋转租的情形下，次承租人是否享有房屋优先购买权，那么进一步追问，既然民法典明确赋予承租人同等条件的优先购买权，那么在转租情形下，房屋承租人能够通过协议方式将其房屋优先购买权转让给次承租人？如果协议约定房屋优先购买权转让给次承租人，该等约定效力如何？
对于上述问题本质在于：承租人的房屋优先购买权法律性质是什么？《民法典》第726条规定“承租人享有以同等条件优先购买的权利”中的“承租人”能否做扩大解释？
关于承租人的房屋优先购买权性质，目前主要存在“债权说”、“物权说”、“债权的物权化说”。显然将承租人的房屋优先购买权认定为“物权说”，过分的保护承租人，对房屋所有权人（出租人）严重不公平，可能导致房屋所有权人的权利无法得到充分保障。但无论是“债权说”或是“债权的物权化说”，均承认承租人的房屋优先购买权本质还是债权。债权需要遵守合同相对性原则。即便在经出租人同意的转租情形下，根据合同相对性原则要求，出租人与次承租人没有直接的合同关系，次承租人显然对出租人无权主张房屋优先购买权。故，《民法典》第726规定的“承租人享有以同等条件优先购买的权利”中的“承租人”不宜作扩大解释，否则突破了合同相对性原则。
如上述，房屋承租人的优先购买权制度设计是为了稳定、进一步规范生产生活秩序，也是基于房屋承租人对房屋的占有与使用，有利于最大化实现物尽其用的效能。但在转租场景下，次承租人才是房屋实际的占有、使用者，可能对房屋还进行了装修、添附等装潢、改造行为，从稳定生产生活秩序、最大化实现物尽其用的效能角度来说，次承租人应当优于承租人享有房屋购买权。
基于此，对于上述问题，各地的裁判存在不同裁判意见。
1. 合法的次承租人享有房屋优先购买权
江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》（苏高法审委〔2008〕24号，2008.12.15）第十九条：“承租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不享有优先购买权；次承租人要求行使优先购买权的，人民法院应予支持。未经出租人同意转租租赁房屋的，承租人或者次承租人要求行使优先购买权的，人民法院不予支持。”但该规定已失效。同时在我们检索到的江苏省各地近几年的相关案例中，也有法院持相反观点，下文提及。
《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发[2013]462号，2013.12.19）第30条：“转租房屋的优先购买权行使主体如何确定？承租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不再享有优先购买权，次承租人要求行使优先购买权的，应予支持；未经出租人同意转租租赁房屋，承租人或者次承租人要求行使优先购买权的，均不予支持。”
苏高法审委〔2008〕24号意见以及京高法发[2013]462号解答中认为，房屋优先购买权由合法次承租人享有。该观点隐含“房屋承租人的优先购买权具有可转让性”的性质认定。佛山市中级人民法院在(2018)粤06民初131号裁判文书中写道：“在合法的转租中，承租人将对租赁房屋的使用收益权转让给次承租人的同时，亦将其在使用收益过程中形成的与租赁房屋的依赖关系一并转移。为此，法律基于上述依赖关系设立的优先购买权应属转租内涵中的应有之义，即承租人在转租房屋的同时，亦将房屋的优先购买权一并转移。”
从苏高法审委〔2008〕24号意见、京高法发﹝2013﹞462号解答、(2018)粤06民初131号案件中，我们发现，次承租人的权利来源于合法占有租赁房屋的事实行为，即合法占有，以及转租合同的约定。但因次承租人享有房屋优先购买权突破合同相对性原则，故需要满足以下条件：（1）经出租人同意的转租行为；（2）租赁合同、转租合同均有效且各方均不存在违约行为。
2. 次承租人不享有房屋优先购买权
在我们检索到的案例中，目前多数法院认为，房屋承租人的优先购买权是以租赁合同为基础，基于合同关系产生的具有一定物权化的债权，其本质仍属于债权，仍需要遵循合同相对性原则，不能随意扩大合同主体范围，次承租人不是租赁合同当事人，其法律地位不是承租人，承租人享有房屋优先购买权。该优先购买权是承租人的法定权利，并不能及于次承租人。
《民法典》第726条规定“承租人享有以同等条件优先购买的权利”，并未进一步规定“但是当事人另有约定的除外。”承租人的房屋优先购买权是法定的权利，并具有一定的专属性，如果协议约定房屋优先购买权转让给次承租人，该等约定亦无效。
如在江苏省高院审理的“刘汉杰与孙明汉、邢兰君房屋租赁合同纠纷”（案号(2019)苏民申4152号），江苏省高院认为，承租人享有租赁房屋的优先购买权。该优先购买权是承租人的法定权利，并不能及于次承租人。同时进一步认为，租赁房屋的优先购买权是承租人的专属权，不能转让。
在河南省高院审理的“张合全、鹤壁市天鹏房地产开发有限公司确认合同效力纠纷”（案号：(2018)豫民申4254号），河南省高院认为，次承租人不享有房屋优先购买权。同样还有云南省高院审理的“罗志华与峨山恒鑫房地产开发有限公司、李鑫灵房屋租赁合同纠纷”（案号：(2013)云高民申字第422号），云南省高院认为，次承租人不享有房屋优先购买权。
在南京中院审理的“上诉人王瑾瑜、南京市玄武北苑之星幼儿园与上诉人南京市城市建设开发（集团）有限责任公司房屋租赁合同纠纷”（案号：(2021)苏01民终2148号），南京中院认为，优先购买权是承租人所享有的对出租人出卖房屋的请求权，依法属于承租人的权利，不能通过转让或者其他方式转移至他人。北苑之星幼儿园仅为案涉房屋实际占有使用人，并非案涉房屋租赁合同承租人，故北苑之星幼儿园无权主张其享有优先购买权。
在中山市第二中院审理的“广东宝路盛精密机械有限公司、中山市国迈五金实业有限公司等房屋租赁合同纠纷”（案号：（2021）粤2072民初15291号），中山市第二中院认为，房屋承租人的优先购买权是依法产生的，不是依据当事人约定，该权利只能是与房屋出租人具有直接的合同关系的承租人享有，具有一定的专属性。次承租人是否享有同等于承租人的法定优先购买权，法律无明确规定。
02
何为房屋优先购买权的“同等条件”？
山东省高级人民法院印发的《全省民事审判工作座谈会纪要的通知》（鲁高法〔2005〕201号）中认为：“3、关于优先购买权“同等条件”的理解问题。对法律规定的“同等条件”应当作宽泛理解，不仅包括价格条件，而且也包括付款条件以及出卖人提出的其他条件等。”
《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发﹝2013﹞462号）中明确：“同等条件主要是指房屋转让的价格、价款支付方式等。”
1. 据此，“同等条件”不能简单理解为相同价格。还包括其他交易条件，如价款支付时间、支付方式。
此外，对于特定的标的物，购买资格等其他约束条件也应当涵盖在内，如限购对象。在上文南京中院审理(2021)苏01民终2148号案件中，本案中，案涉房屋用途为科教用地，根据相关规定，不得转让、销售给个人。因此，判决王瑾瑜不满足优先购买权同等条件的行使条件。在该案一审中，一审法院认为，城开公司给予龙品公司长达六个月的付款周期，而城开公司给予王瑾瑜的全款的付款时间仅有不足十天，显然，城开公司并未给予王瑾瑜同等购买条件。
同样的，在上海一中院审理的“成家峰诉吴新林房屋租赁合同纠纷”（案号：(2016)沪01民终11193号），上海一中院认为，上诉人作为非本市户籍居民，受政策限制无法在本市购房，即便其先出资购买，等符合购买条件后再行过户的方案是否具有可操作性存在疑问，说明上诉人事实上与买受人是不存在同等条件的交易方案。
2. 有问题的是，拖欠租金的承租人是否享有优先购买权？
《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发﹝2013﹞462号）中明确：“承租人对租赁房屋享有优先购买权，并不以其依据租赁合同约定支付租金为前提。但承租人欠付租金已构成法定解除或约定解除租赁合同的条件，且出租人主张解除租赁合同的，承租人不再享有优先购买权。”
广东省高级人民法院《关于房屋买卖合同中承租人优先购买权有关问题的批复》（粤高法民一复字〔2007〕10号）：“法律规定承租人享有优先购买权，并不以承租人按照租赁合同约定交纳租金为前提。但如果承租人拖欠租金已构成法定解除或约定解除租赁合同的条件，且出租人主张解除租赁合同的，因租赁关系不存在，则承租人不享有优先购买权。”
如在江苏省高院审理的“殷保兵与余彪租赁合同纠纷”（案号：(2019)苏民申4356号），江苏省高院认为，法律在房屋租赁关系中设置承租人优先购买权制度的主要目的是保护承租人对租赁房屋持续、正常的使用秩序不被破坏，承租人的优先购买权应当以存在持续、有效的房屋租赁关系为前提基础。因此，殷保兵在租赁关系终止后主张优先购买权失去了合同基础，殷保兵对于优先购买权的主张，与优先购买权制度的立法目的相悖。殷保兵作为承租人拖欠租金导致房屋租赁合同不能实现合同目的，其严重违约行为，导致了出卖人对于其履约能力信赖的丧失，对于出卖人信赖缺失相较于本案实际买受人而言，也是同等条件不具备的一种表现。
据此，我们认为，拖欠租金的承租人是否享有优先购买权？主要考虑以下两个因素：
（1）拖欠房屋租金是否严重达到导致出租人解除房屋租赁合同的程度，即违约严重程度；
（2）拖欠房屋租金的承租人的履约诚信、履约能力是否足以影响到出租人对其的信赖；
3. 在房屋整体出售和部分出售情形下，房屋承租人是否享有优先购买权，以及何为“同等条件”？
上海市高级人民法院《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(二)》（沪高法民一〔2005〕15号）中明确：“就房屋的部分与整体而言，法律本身就是规定承租人对其承租的部分房屋有优先购买权，而对其他部分则没有优先购买权，故承租人的权利不能超出合同的范围。因此，如果将租赁部分单独出卖给承租人，对整体房屋其他部分出卖不产生实质性影响的，承租人对此部分可以行使优先购买权；反之，则不能行使优先购买权。否则，就是对出租人实体权利构成损害。”
在《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发﹝2013﹞462号）中明确：“出租人整体转让房屋，该房屋为不可分割或分割明显降低其整体价值，而承租人仅要求对其承租的部分房屋行使优先购买权的；或者承租人虽主张优先购买整体房屋，但其承租面积未达到整体房屋面积50％以上的，对承租人主张行使优先购买权的诉讼请求，不予支持。”
在吉安中院审理的“李鸿、周根梅房屋租赁合同纠纷”（案号：(2019)赣08民终317号），吉安中院认为，周根梅作为案涉商铺的所有权人，其有权将包含李鸿所承租商铺在内的三个商铺打包出售，李鸿只在同等条件下享有优先购买的权利，即三个商铺打包购买。只想购买其中自己承租的商铺，从中可以看出李鸿要求的优先购买权是建立在不同等的条件下，因此可视为其主动放弃了在同等条件下享有的优先购买权。就本案法院查明的事实，按照上海高院、北京高院解答意见，(2019)赣08民终317号中的承租人李鸿并不享有优先购买权，更谈不上同等条件。
综上，房屋承租人的优先购买权“同等条件”，至少需要包括：购买价款、支付方式、支付周期、限购对象、履约能力与诚信以及出卖人提出的其他条件，如相关费用分摊以及房屋或建设用地上其他权利处置等问题。
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